Une villa de quatre chambres avec piscine, à Albion
Une maison pour les vacances de la famille, louée aux voyageurs le reste de l’année. Ici, les loyers ne remboursent pas tout le crédit : c’est un projet de vie autant qu’un investissement.
Le profil (fictif)
Une famille installée à Londres, trois enfants, parents de nationalité mauricienne. Ils veulent une maison pour leurs vacances au pays (quatre semaines par an) et, peut-être, pour un retour plus tard. Ils disposent d’environ 110 000 €. Profil inventé pour l’exemple.
L’essentiel en trois blocs
Ce que vous payez
≈ 100 340 €
de votre poche au départ, hors assurances
- Apport (30 % du prix)≈ 65 820 €
- Taxe d’achat et notaire≈ 12 520 €
- Zilstone : étude, rapports, espace projet≈ 2 090 €
- Travaux et mobilier≈ 12 000 €
- Mise en route Zilstone≈ 4 500 €
- Banque, expertise, dossier de licence≈ 3 410 €
Puis ≈ 1 380 € par mois sur 15 ans (ou ≈ 1 070 € sur 25 ans au taux MHC [8]). Ameublement compris ; pas de gros travaux prévus pour une villa en bon état.
Ce que vous recevez
Ce qui reste chaque année, après les charges, la gestion et le crédit sur 15 ans, avant impôt :
Les loyers (13 000 € à 21 170 € par an) ne remboursent pas tout le crédit : c’est une maison de famille qui se finance en partie, pas un placement qui se rembourse seul.
Part des nuits louées (hors 4 semaines pour la famille)
- 40 % : moyenne d’Albion, scénario prudent
- 65 % : scénario optimiste
Ce qui peut mal tourner
- Dans les deux scénarios, il faut ajouter de votre poche entre ≈ 3 620 € et ≈ 8 690 € par an tant que dure le crédit sur 15 ans.
- La banque peut traiter une maison louée aux voyageurs comme un bien commercial et prêter moins.
- Une maison ancienne peut avoir des extensions sans permis de construire : cela bloque la licence de location. Vérifié par un expert avant l’offre.
Hypothèses. Scénario prudent : la moyenne de toutes les annonces d’Albion (39,9 %) [1]. Scénario optimiste : la médiane des annonces actives à Maurice (65 %) [2]. Prix par nuit : la moyenne d’Albion, toutes tailles confondues (108 $ US) [1] ; une maison de quatre chambres se loue souvent plus cher mais moins souvent, le vrai prix sort de dix annonces comparables. 337 nuits disponibles : quatre semaines sont gardées pour la famille. Avant impôt.
Le bien et la zone
Une villa de quatre chambres avec piscine, environ 130 m² bâtis en 2007 sur 96 toises, dans un quartier résidentiel d’Albion. Prix retenu : Rs 11,9 M, soit ≈ 219 400 €, le prix affiché de cette annonce relevée le 05/10/2026 ; son état n’est pas précisé, nous la supposons en bon état, sans gros travaux [4]. Ce bien n’est pas proposé par Zilstone : il sert seulement de repère. Les villas avec piscine plus grandes ou plus récentes s’affichent plutôt entre Rs 16,5 et 20 M dans l’ouest [17].
Albion compte 108 annonces suivies, avec une occupation moyenne de 39,9 % et un prix moyen d’environ 108 $ US la nuit [1]. Plus calme que Flic en Flac, sa voisine, avec la même côte ouest sèche et abritée en hiver.
Les étapes et la durée
- Semaine 1Appel de 20 minutes et pré-étude d’une page, gratuits.
- Semaines 2 à 4Étude de projet et lettre de mission : appel de cadrage, puis document écrit sous 10 jours ouvrés après réception des pièces.
- Mois 1 à 3Recherche, visites, vérifications : expert, titre, syndic, permis, prix.
- Mois 2 à 4Offre, promesse chez le notaire, demande de prêt.
- Vers le mois 4Acte de vente chez le notaire, remise des clés.
- Mois 4 à 8Travaux, équipements, licence de location (6 à 10 semaines d’instruction), photos, annonces.
- Ensuite, chaque moisLocation, relevé mensuel, loyers versés sur votre compte.
Environ 6 à 8 mois entre le premier appel et les premiers voyageurs, moins si la maison n’a pas besoin de travaux.
Les frais d’accompagnement
| Service | Prix et paiement | Ici |
|---|---|---|
| Appel de cadrage et ouverture du dossier | facturés par Zilstone, jamais remboursés à la commande | 200 € |
| Votre étude de projet | 500 € déduits du prix de la mise en route si vous la prenez ; sinon, ils restent dus à la commande | 500 € |
| Commission de l’agence | au plus 2 % du prix, facturé par une agence immobilière enregistrée auprès de la REAA, avec laquelle nous préparons un partenariat, le plus souvent payée par le vendeur à l’acte, si due par vous | 0 € |
| Rapports d’observation | 350 € par bien visité, 900 € les 3, dus même sans achat à chaque visite | 900 € |
| Espace projet | 90 € par mois ou 990 € par an, agenda des professionnels inclus par mois ou par an | 990 € |
| Mise en route | forfait de 4 500 €, sans travaux : équipements obligatoires, licence de location, mise en ligne des annonces à la mise en route | 4 500 € |
Grille de frais de lancement du 06/10/2026. Prix Zilstone finaux : rien ne s’y ajoute. Commission de l’agence : au plus 2 %, payée à l’agence, le plus souvent par le vendeur ; aucun flux d’argent entre Zilstone et l’agence. Montants confirmés par écrit dans la lettre de mission avant tout engagement. Notaire, banque, expert et fiscaliste vous facturent directement. Votre argent ne passe jamais par Zilstone. Facturation en euros ou en roupies. Les autres devises sont indiquées pour vous donner une idée ; d’éventuels frais de change restent à votre charge.
Le détail des calculs
Le budget ligne par ligne
| Prix du bien | ≈ 219 400 €Rs 11,9 M |
| Prêt de la banque : 70 % du prix, 15 ans, 7 % | ≈ 153 580 € |
| Apport sur le prix (30 %) | ≈ 65 820 € |
| Taxe d’achat (droit d’enregistrement, 5 %) | ≈ 10 970 € |
| Notaire (barème officiel, TVA incluse) | ≈ 1 550 € |
| Commission de l’agence (au plus 2 %, le plus souvent payée par le vendeur) | 0 € |
| Appel de cadrage et ouverture du dossier (Zilstone) | 200 € |
| Votre étude de projet (Zilstone) | 500 € |
| Part « étude » déduite du prix de la mise en route | −500 € |
| Rapports d’observation (3 biens visités) | 900 € |
| Espace projet (1 an, agenda des professionnels inclus) | 990 € |
| Ameublement et équipement pour la location (hypothèse) | 12 000 € |
| Zilstone · Mise en route (équipements, licence, annonces) | 4 500 € |
| Banque : dossier (1 % du prêt, plafonné), évaluation, inscription de l’hypothèque (estimation haute) | ≈ 2 400 € |
| Expertise technique avant l’offre (estimation) | ≈ 920 € |
| Licence de location : dépôt de la demande (Rs 5 000) | 90 € |
| Sorti de votre poche | ≈ 100 340 € |
| Petits travaux, mise en conformité | à chiffrer après l’expertise (pas de gros travaux dans cet exemple) |
| Assurances | à confirmer au cas par cas |
Mensualité sur 15 ans à 7 % : ≈ 1 380 € par mois. Le MHC Diaspora Home Loan va jusqu’à 35 ans, à partir de 6,80 % [8] : sur 25 ans à 6,80 %, la mensualité serait d’environ ≈ 1 070 €. Conditions à confirmer par écrit, usage locatif compris [13].
Les deux scénarios, ligne par ligne
| Prudent | Optimiste | |
|---|---|---|
| Nuits disponibles | 337 (4 semaines pour la famille) | 337 |
| Part des nuits louées | 39,9 % [1] | 65 % [2] |
| Prix moyen par nuit | 108 $ US [1] | 108 $ US [1] |
| Loyers encaissés sur l’année | 13 000 € | 21 170 € |
| Après plateformes, charges, gestion et licence | 7 870 € | 12 940 € |
| Mensualités (15 ans, 7 %) | −16 560 € | −16 560 € |
| Reste par an, avant impôt | −8 690 € | −3 620 € |
| Avec un prêt sur 25 ans à 6,80 % | −4 970 € | +100 € |
Où vont vos loyers, sur 100
- Plateformes
- Charges
- Gestion locative
- Pour vous, avant crédit et impôt
Les coûts pendant la location
| Plateformes (Airbnb, Booking) | environ 12 % des revenus [11] |
| Charges : énergie, syndic, entretien, assurance | environ 14 % des revenus, à affiner bien par bien [11] |
| Licence de location (TAC) | dépôt de la demande Rs 5 000, puis Rs 10 000 par an (≈ 180 €) [12] |
| Ménage et linge | payés par les frais de ménage des voyageurs |
| Taxe touristique | 3 € par nuit et par voyageur de 12 ans et plus, payée par le voyageur et reversée chaque mois à la MRA ; les voyageurs avec passeport mauricien en sont exonérés [7] |
| Impôt sur les loyers | à Maurice, 15 % pour un non-résident d’après la loi, régime à confirmer avec un agent fiscal enregistré [16] ; dans votre pays de résidence, avec votre fiscaliste |
| Jardin, piscine, gardiennage | à chiffrer pour chaque maison ; plus lourds que pour un appartement |
Tous les risques, en détail
- Les loyers ne couvrent pas le crédit dans les deux scénarios : le reste se paie chaque mois de votre poche. À prévoir dans votre budget avant de signer.
- Banque : la location courte durée peut faire classer le bien en « bien commercial » et réduire le prêt accordé.
- Maison ancienne : extensions sans permis de construire (Building and Land Use Permit, BLUP), bloquant pour la licence de location ; termites, toiture, drainage. Vérifié par un expert avant l’offre.
- Entretien plus lourd qu’un appartement : jardin, piscine, sécurité, gardiennage.
- Occupation d’une grande maison souvent plus faible, concentrée sur la haute saison (novembre à avril).
- Zones basses : risque d’inondation lors des fortes pluies ; cyclones.
- Change et taux : vos revenus sont en livres ou en euros, le prêt en roupies ; un taux variable qui monte alourdit la mensualité.
Montants arrondis. Prix des biens relevés en roupies ; frais Zilstone en euros ; prix par nuit publiés en dollars. Taux figés au 05/10/2026 (Banque de Maurice, taux indicatifs, milieu entre achat et vente), indicatifs : votre banque appliquera son propre taux.
Sources et hypothèses
- AirROI, données Airbnb par marché, 12 mois glissants au 12/09/2026 (moyenne de toutes les annonces suivies) · www.airroi.com
- Airbtics, médiane des annonces actives à Maurice, données du 12/03/2026 : occupation 66 %, annonces actives +23 % sur un an · airbtics.com
- Annonces du marché local relevées par Zilstone le 05/10/2026 (OFIM, Westimmo, PropertyFinder) : prix demandés, pas prix de vente. Ces biens ne sont pas proposés par Zilstone. · real-estate-mauritius.mu
- Annonce de l’agence OFIM relevée le 05/10/2026, marché local : Albion, villa de 4 chambres avec piscine, 130 m² bâtis en 2007, 96 toises, Rs 11,9 M, état non précisé. Prix demandé, pas prix de vente ; ce bien n’est pas proposé par Zilstone. Annonce retirée depuis, relevé du 05/10/2026. · www.ofim.mu
- Land (Duties and Taxes) Act : droit d’enregistrement de 5 % (acheteur), taxe de mutation de 5 % (vendeur) · www.mra.mu
- Barème des notaires (Notaries Act 2008), TVA de 15 % incluse, à confirmer par le notaire · www.propertymap.mu
- MRA, taxe touristique de 3 € par nuit et par voyageur de 12 ans et plus, depuis le 01/10/2025 · www.mra.mu
- MHC Diaspora Home Loan : à partir de 6,80 %, jusqu’à 35 ans, de Rs 1 à 15 M ; achat, construction, rénovation · www.mhc.mu
- Hypothèses de travail Zilstone (septembre-octobre 2026) : plateformes ≈ 12 % des revenus, charges ≈ 14 %, crédit à 70 % du prix sur 15 ans à 7 %, travaux et mobilier ≈ 19 000 € pour un appartement de deux chambres, expertise ≈ Rs 50 000 ; occupation prudente de 50 % pour un appartement. Grille de frais de lancement du 06/10/2026
- Tourism Authority : licence de résidence touristique (TAC), dépôt de la demande Rs 5 000, puis Rs 10 000 par an (type C) ; permis d’usage et lettre du syndic exigés · www.tourismauthority.mu
- Banques : commission d’ouverture de 1 % (MCB, minimum Rs 3 000, maximum Rs 50 000, tarifs du 10/07/2026) ; évaluation Rs 15 000 à 40 000 et inscription de l’hypothèque plafonnée à ≈ Rs 55 000 (sources secondaires, à vérifier) ; financement souvent limité à 70 % pour un bien locatif, à confirmer par la banque · mcb.mu
- Taux de change : Banque de Maurice, taux indicatifs consolidés du 05/10/2026, milieu entre achat et vente. Indicatifs : votre banque appliquera son propre taux · www.bom.mu
- Income Tax Act : loyers d’un particulier non-résident imposés à 15 % à Maurice ; qualification de la location touristique à confirmer avec un agent fiscal enregistré · www.mra.mu
- Annonces OFIM et real-estate-mauritius.mu relevées le 05/10/2026, marché local : Albion, 4 ch. avec piscine, Rs 11,9 M (ofim.mu/72216, annonce retirée depuis, relevé du 05/10/2026) ; Flic en Flac, 4 ch. rénovée, Rs 11,8 M (ofim.mu/67763, annonce de 2023) ; Flic en Flac, villa à finir, Rs 18 M (ofim.mu/72376) ; Flic en Flac, 4 ch. neuve, Rs 16,5 M (ofim.mu/72522) ; Tamarin, 3 ch. de plain-pied avec piscine, Rs 19,9 M. Prix demandés, pas prix de vente ; aucun de ces biens n’est proposé par Zilstone · www.ofim.mu
Parlons de votre projet
En 20 minutes, nous regardons votre situation, votre budget et ce qui est réaliste pour vous. Gratuit et sans engagement.
Nous lançons nos premiers accompagnements.