Acheter un bien à Maurice depuis l'étranger quand on est Mauricien : les étapes, de A à Z

Mis à jour le 08/10/2026 · Par Zilstone · Relecture par un professionnel : à venir

Vous êtes citoyen mauricien et vous vivez en France, au Royaume-Uni, au Canada ou en Australie : vous pouvez acheter un bien à Maurice sans vous y installer, et même sans vous déplacer pour la signature, grâce à une procuration notariée. L'achat suit sept étapes : budget, financement, recherche, vérifications, promesse de vente, acte chez le notaire, puis mise en location. Comptez au minimum 5 % de droit d'enregistrement en plus du prix [2].

Un Mauricien qui vit à l'étranger peut-il acheter n'importe quel bien à Maurice ?

Oui. Votre passeport mauricien vous ouvre tout le marché immobilier local : terrains, maisons, appartements en revente entre particuliers.

Les règles d'accès limité concernent les non-citoyens. Le guide de l'EDB (Economic Development Board) rappelle que c'est la loi sur les restrictions de propriété des non-citoyens (Non-Citizens (Property Restriction) Act) qui encadre leurs achats, par exemple dans les immeubles d'au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, à partir de Rs 6 millions ^[1].

Un point à vérifier dès le départ : la nationalité. Un enfant ou petit-enfant de Mauricien qui n'a pas la nationalité est traité comme un étranger. En cas de double nationalité, faites confirmer votre situation par le notaire avant toute démarche.

Par quoi commencer : le budget ou le bien ?

Par le budget. C'est l'erreur la plus fréquente : tomber amoureux d'un bien avant de savoir ce qu'on peut financer.

Votre budget total comprend :

• le prix du bien ;
• les frais d'achat : 5 % de droit d'enregistrement ^[2], les honoraires du notaire, éventuellement une commission d'agence (2 % au plus côté acheteur ^[5]) et les frais de banque ;
• les travaux et l'ameublement si vous comptez louer ;
• une réserve pour les premiers mois.

Nous détaillons chaque poste dans notre article sur les frais d'achat à Maurice en 2026.

Faut-il un prêt mauricien ou payer comptant ?

Les deux sont possibles. Si vous empruntez, la demande de prêt doit être lancée tôt, car la banque vous demandera le compromis ou le contrat du vendeur.

Deux offres publient noir sur blanc qu'elles s'adressent aux Mauriciens non résidents :

• la Mauritius Housing Company (MHC), avec son Diaspora Home Loan : de Rs 1 million à Rs 15 millions ou plus selon la capacité de remboursement, jusqu'à 35 ans, remboursement terminé à 65 ans, taux « à partir de 6,80 % » ^[6] ;
• BCP Bank, dont le prêt immobilier vise « les non-résidents de nationalité mauricienne », en roupies (30 ans au plus) ou en euros (15 ans au plus) ^[7].

Les autres banques ne publient pas de conditions propres à la diaspora. Nous consacrons un article entier au prêt immobilier pour un non-résident.

Comment trouver un bien quand on n'est pas sur place ?

Trois sources se complètent : les agences immobilières, les annonces entre particuliers et le réseau familial.

Depuis le 1er août 2026, toute personne qui négocie une vente ou aide à trouver un acheteur dans le cadre d'une activité doit être enregistrée auprès de la Real Estate Agent Authority (REAA) ^[8]. Demandez le numéro d'enregistrement : la loi impose aux agents de l'afficher dans leurs annonces ^[9].

Sans être sur place, deux choses comptent :

• des visites filmées en direct, pas seulement des photos : vous voyez l'état réel, le voisinage, le bruit ;
• une personne de confiance qui visite pour vous, avec une liste de points à contrôler.

Quelles vérifications faire avant de signer ?

C'est l'étape qui protège votre argent. Avant toute promesse de vente :

1. Le titre de propriété : le notaire vérifie au bureau des hypothèques (Conservator of Mortgages) que le vendeur est bien propriétaire et qu'aucune hypothèque ou saisie ne grève le bien. La recherche coûte Rs 300 par personne et par jour ^[2].
2. Le règlement de copropriété pour un appartement : s'il interdit la location touristique, le projet locatif s'arrête là. Pour obtenir la licence de location touristique, la Tourism Authority exige une lettre d'autorisation du syndicat des copropriétaires ^[10].
3. L'état technique : toiture, humidité, électricité, plomberie. Un expert indépendant coûte de l'argent, mais beaucoup moins qu'une mauvaise surprise.
4. Les permis : la construction est-elle conforme ? Pour louer aux touristes, il faudra un permis d'usage (Building and Land Use Permit, BLUP) au nom de l'exploitant ^[10].

Comment signer sans être à Maurice ?

Par procuration. Vous désignez une personne (un proche, un collaborateur du notaire) qui signera en votre nom.

Deux règles :

• la procuration doit être expresse : elle doit dire clairement que le mandataire peut acheter, et, si vous empruntez, hypothéquer le bien ^[3] ;
• elle est signée devant un notaire de votre pays de résidence, puis apostillée. La Convention Apostille s'applique à Maurice depuis 1968, à la France et au Royaume-Uni depuis 1965, à l'Australie depuis 1995 et au Canada depuis le 11 janvier 2024 ^[4].

Demandez au notaire mauricien le modèle de procuration qu'il attend avant de signer quoi que ce soit dans votre pays.

Comment se passent la promesse de vente et l'acte ?

1. La promesse de vente (ou compromis) fixe le prix, les conditions (obtention du prêt, par exemple) et la date de l'acte. Le montant de l'acompte se négocie : à préciser avec le notaire.
2. L'acte de vente est signé chez le notaire, par vous ou votre mandataire. L'argent transite par le notaire, jamais par un intermédiaire.
3. L'enregistrement : le notaire paie le droit d'enregistrement de 5 % et fait enregistrer l'acte. Un acte déposé après le délai légal entraîne une pénalité de 50 % du droit dû ^[2].

Et après l'achat, si vous voulez louer ?

Louer à des touristes demande une licence, le Tourist Accommodation Certificate, délivrée par la Tourism Authority pour trois ans ^[11]. Le dossier comprend notamment l'enregistrement de l'activité (BRN), le permis d'usage, les plans, le certificat de moralité et, en copropriété, l'accord du syndic ^[10].

Vos loyers sont imposables à Maurice, et votre pays de résidence peut aussi vous demander de les déclarer. Faites vérifier votre cas par un fiscaliste avant d'acheter, pas après.

Selon votre situation

Votre situation dépend de votre nationalité et de votre pays de résidence. Si vous détenez la nationalité mauricienne, vous achetez comme n'importe quel résident, sans être soumis au régime des non-citoyens ^[1] ; en cas de double nationalité, ou si un enfant n'a pas la nationalité mauricienne, faites confirmer la situation par le notaire avant toute démarche. Si vous financez l'achat, voyez les offres ouvertes aux Mauriciens non résidents citées plus haut, chez la MHC et BCP Bank ^{[6] [7]}. Si vous comptez louer, vos loyers seront imposables à Maurice et peut-être aussi dans votre pays de résidence : faites vérifier votre cas par un fiscaliste avant d'acheter.

Ce qui peut mal tourner

• Un bien qui ne peut pas être loué : règlement de copropriété, permis d'usage refusé, zone soumise à autorisation (le secteur du Morne demande l'accord du Le Morne Heritage Trust Fund ^[10]).
• Un agent non enregistré : depuis le 1er août 2026, il ne peut pas réclamer sa commission en justice et s'expose à une amende jusqu'à Rs 100 000 ^[8].
• Une procuration trop vague : le notaire la refuse, la signature est reportée.
• Le change : le taux de l'euro contre la roupie bouge. Le 7 octobre 2026, la Banque de Maurice indiquait 1 € = Rs 52,16 à l'achat et Rs 54,00 à la vente ^[12].

Ce que vous pouvez faire maintenant

Vérifiez que votre passeport mauricien est valide, puis listez ce que vous avez déjà : épargne disponible, prêts en cours, revenus des douze derniers mois. C'est la base de toute discussion avec une banque.

Si vous voulez en parler, nous proposons un appel gratuit de 20 minutes. Nous lançons nos premiers accompagnements. Zilstone ne détient jamais votre argent et ne touche aucune commission sur les ventes ; vous restez propriétaire en direct. Le détail de nos formules est sur la page Formules.

Questions fréquentes

Un Mauricien vivant en France peut-il acheter un terrain à Maurice ?

Oui. Les restrictions d'achat visent les non-citoyens. Un citoyen mauricien a accès à tout le marché local, terrains compris.

Faut-il se déplacer à Maurice pour signer l'acte de vente ?

Non. Une procuration expresse, signée devant notaire dans votre pays puis apostillée, permet à un mandataire de signer pour vous.

Combien coûtent les frais d'achat à Maurice ?

Au minimum 5 % de droit d'enregistrement [2], plus les honoraires du notaire. S'y ajoutent selon les cas la commission d'agence (2 % au plus côté acheteur [5]) et les frais de banque.

Comment vérifier qu'un agent immobilier est en règle ?

Demandez son numéro d'enregistrement REAA, qui doit figurer sur ses annonces. Le registre des agents peut être consulté auprès de la REAA.

Un enfant de Mauricien sans nationalité mauricienne peut-il acheter comme un citoyen ?

Non. Sans la nationalité mauricienne, il est traité comme un étranger et soumis aux programmes agréés.

Sources

1. Economic Development Board, « Guidelines – Acquisition of residential properties by non-citizens », consulté le 2026-10-07 · edbmauritius.org
2. Registrar-General Department, « FAQ (droit d'enregistrement, taxe de mutation, recherches, pénalités) », consulté le 2026-10-07 · registrar.govmu.org
3. Étude Low Notaires, « FAQ (procuration, barème des notaires) », consulté le 2026-10-07 · etudelow.com
4. HCCH, « État de la Convention Apostille », consulté le 2026-10-07 · www.hcch.net
5. Real Estate Agent Authority, « Real Estate Agent Authority (Transaction Fees) Regulations 2026, Government Notice n° 125 de 2026 », consulté le 2026-10-07 · www.reaamauritius.org
6. Mauritius Housing Company, « MHC Diaspora Home Loan », consulté le 2026-10-07 · www.mhc.mu
7. BCP Bank (Mauritius), « Home Loan », consulté le 2026-10-07 · www.bcpbank.mu
8. Real Estate Agent Authority, « Real Estate Agent Authority Act 2020, version consolidée (art. 2 et 44) », consulté le 2026-10-07 · www.reaamauritius.org
9. Real Estate Agent Authority, « Real Estate Agent Authority (Registration and Fees) Regulations 2026, Government Notice n° 126 de 2026, règle 7(3) », consulté le 2026-10-07 · www.reaamauritius.org
10. Tourism Authority, « Tourist Residence – Checklist », 2025-05-15, consulté le 2026-10-07 · www.tourismauthority.mu
11. Tourism Authority, « Tourist Accommodation Certificate, documents généraux », consulté le 2026-10-07 · www.tourismauthority.mu
12. Bank of Mauritius, « Consolidated Indicative Exchange Rates », 2026-10-07, consulté le 2026-10-07 · www.bom.mu

Cet article est une information générale à la date indiquée. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Votre situation dépend aussi de votre pays de résidence : consultez un professionnel avant toute décision.

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